Cztery strategie na rzecz GOZ w nieruchomościach

Wdrażanie standardów gospodarki cyrkularnej może mieć różne oblicza i dotyczyć nieruchomości zarówno w mikro jak i makro skali. W skali mikro oznacza to ponowne wykorzystywanie materiałów ze zburzonych obiektów. Ciekawe rozwiązanie tego typu zaprezentowano w Centrum Kulturalno-Kongresowym Jordanki w Toruniu, gdzie ze względu na popularność historycznego budownictwa ceglanego, wykorzystano tłuczoną cegłę jako jedno z kruszyw w żelbetowych ścianach obiektu. Dzięki temu zabiegowi nie tylko ponownie wykorzystano surowce, ale także uzyskano interesujący efekt wizualny, spójny z charakterem miasta. Innym przykładem ponownego wykorzystania materiałów w nowoczesnej architekturze jest Park Akcji Burza w Warszawie, gdzie w obszernych metalowych gabionach zaprezentowano betonowy gruz, aby uzyskać wrażenie spaceru pośród ruin. 

Poza cyrkularnym wykorzystaniem samych surowców (mikro skala), istnieją także cztery strategie ponownego zagospodarowania i wykorzystania całego obiektu w skali makro. Są to:

• adaptacja budynku,
• renowacja budynku,
• strategia ekspansywna,
• strategia proaktywna.

Działania te mają na celu ocalenie formy budynku – jego konstrukcji, wykończenia i wyposażenia w możliwie jak największym stopniu, choć nie bez niezbędnych zmian i ulepszeń. 

Pierwsza strategia – adaptacja, inaczej nazywana też dostosowaniem – bazuje na wprowadzeniu niezbędnych zmian tak, by obiekt mógł pełnić nową funkcję. Popularnym rodzajem adaptacji jest przekształcanie dawnych obiektów przemysłowych w obiekty handlowe jak np. Centrum Manufaktura w Łodzi lub Elektrownia Powiśle w Warszawie. Adaptacja może też dotyczyć budynków mieszkalnych. Przykładem mogą być lofty de Girarda w Żyrardowie, gdzie mieszkania zaaranżowano w dawnym budynku przędzalni.

Inną metodą, dzięki której można przedłużyć cykl życia obiektu oraz zredukować jego wpływ na środowisko, jest renowacja. Dzięki niej można polepszyć zarówno standard, jak i wydajność cieplną i energetyczną nieruchomości. Z racji, że 90 proc. budynków w Europie powstało przed 1990 r., a 75 proc. z nich wymaga podniesienia standardu energetycznego, Unia Europejska utworzyła program Fala Renowacji – inicjatywę, której celem jest modernizacja obiektów tak, by stały się bardziej energooszczędne. 

Jednym z charakterystycznych przykładów budynku poddanego renowacji, która przywróci nie tylko jego walory funkcjonalne, ale także estetyczne, jest Pawilon Cepelii w Warszawie. Dzięki firmie Empik odzyska dawny blask i zostanie po latach przywrócony do pierwotnej, późno modernistycznej formy – zgodnej z oryginalnym projektem. W Polsce istnieje aktualnie bardzo wiele budynków, które dzięki niezbędnym pracom renowacyjnym, mogłyby odzyskać dawny blask i cieszyć nie tylko ze względu na oszczędność emisji dwutlenku węgla, ale przede wszystkim walory estetyczne.  

Kolejną strategią, jest strategia ekspansywna zakładająca wykorzystanie nieruchomości, dzięki dodaniu do niej nowej konstrukcji. Nowa kubatura może być autonomiczna w stosunku do pierwotnego obiektu lub być jego komplementarnym rozwinięciem. Głównym celem tego rodzaju inwestycji jest zwiększenie możliwości zagospodarowania i wykorzystania budynku. Strategia ekspansywna często łączona jest z adaptacją – miało to miejsce np. w przypadku rozbudowy zabytkowego Domu Towarowego Smyk w Warszawie, który zyskał drugie skrzydło, dyskretnie schowane za głównym gmachem, czy też wspomnianej wcześniej Elektrowni Powiśle.  

Najmniej popularna metoda – strategia proaktywna – może zostać wdrożona, gdy budynek cały czas znajduje się w użyciu, a podjęte działania mają zmniejszyć ryzyko jego porzucenia. Najczęściej wykonuje się wtedy docieplanie elewacji, wymiany przeszkleń czy optymalizacji instalacji elektrycznej, dostosowując je do norm budowlanych, które będą obowiązywać dopiero w przyszłości i są bardziej wymagające od aktualnych. Najbardziej spektakularnym przykładem takiego podejścia jest Empire State Building, który pełni funkcję biurową od przeszło 100 lat, a w 2021 r. uzyskał certyfikat LEED Gold. Właściciele obiektu podjęli się modernizacji zanim zobowiązało ich do tego prawo, skupiając się przy tym na podnoszeniu komfortu dla użytkowników budynku. Dzięki temu udało im się przez 100 lat utrzymać zainteresowanie najemców, a dzięki temu również długoterminową rentowność obiektu.

Powyższe strategie nie dotyczą jedynie już istniejących budynków. Odnoszą się także do obiektów, które jeszcze nie powstały. W ich przypadku zastosowanie ma tzw. architektura adaptacyjna, której głównym założeniem jest projektowanie w taki sposób, by umożliwić późniejsze zmiany funkcjonalne i formalne przy minimalnym nakładzie finansowym. Można to osiągnąć np. dzięki prostej konstrukcji, unikaniu budowania trwałych ścian wewnętrznych oraz zastosowaniu podziałów modułowych. 

Zmiana w myśleniu to najważniejszy krok

Choć z badania na rzecz Europejskiej Agencji Ochrony Środowiska wynika, że pełne wdrożenie modelu gospodarki cyrkularnej w sektorze nieruchomości i budownictwa pozwoliłoby ograniczyć ślad węglowy o 61 proc., to niestety nadal dużym wyzwaniem pozostają bariery instytucjonalne. Obowiązujące kodeksy i normy budowlane rzadko uwzględniają możliwość wykorzystania materiałów z recyklingu, a opłacalność branży budowlanej jest definiowana głównie przez możliwość szybszej realizacji budowy, a nie przez oszczędność kosztów i redukcję emisji w cyklu życia budynku. Sytuacja ta powinna ulec zmianie w najbliższych latach ze względu na nowe przepisy unijne, które wprowadzają obowiązek raportowania niefinansowego, a także zwiększają opodatkowanie emisji dwutlenku węgla. Warto odnotować, że działania w duchu ESG, do których można zaliczyć strategię cyrkularnego zarządzania cyklem życia budynków, w dłuższej perspektywie przełożą się nie tylko na korzyści ekologiczne, ale i oszczędności.

Choć obecnie banki jeszcze mają problem z wyceną nieruchomości uwzględniając ich wpływ na środowisko, to sytuacja ta może ulec diametralnej zmianie w najbliższym czasie ze względu na regulacje, które wprowadza Unia Europejska. Proces planowania budowy i projektowania budynku zaczyna się na ok. 3-5 lat przed oddaniem obiektu do użytkowania. Oznacza to, że dziś projektuje się budynki, które zostaną oddane w 2027-2030 r. Z tego względu warto już teraz myśleć przyszłościowo i brać pod uwagę czynniki ESG, bo mogą one stanowić podstawą do budowania przewagi konkurencyjnej w długim okresie - podsumowuje Przemysław Chimczak-Bratkowski, Założyciel Akademii ESG.